还是在2015年二季度，大概也就是股市从高点开始回落的时候，作为一线城市靠近港澳的深圳，房价悄然启动。当时虽有些零散报道，但当时大多数人们并没有相信股市行情就此终结，所以这种影响并没有扩散。随着股市的继续下跌，同为一线城市的京沪两地房价开始升温。后来，股灾2.0、3.0、4.0持续上演，即便最为铁杆的股市多头都不再相信股市还有故事，房地产市场在一线城市已成燎原之势。这个时候对房地产市场的判断，最为人们普遍接受的解读大概就是所谓的分化之说，即一线城市由于其强大辐射聚集能力，需求是可以想象的，房价上涨似乎具有某种合理性。但此时的二线城市以下的广大地区对房价的上涨是没有太多感觉的，三线及以下地区则仍然在为房价下跌发愁。

然而，人们不久就发现，政策调控之手似乎正在持续发力。不仅限购陆续放开，税费陆续减免，按揭贷款数量和资金价格也在下调，这一切都在为官方力推的去库存营造条件。媒体则连篇累牍的报道各地房价上涨的骇人信息，房价将再次起飞的氛围渐趋浓烈。此时，人们那颗曾经饱受房价上涨蹂躏，平复不过年余的心已经难以泰然，房地产商和中介机构有意鼓噪的上涨预期正在变成现实。国家统计局随后公布的各期全国七十个大中城市房价信息则最终坐实了人们的担心。至此，房价的再次涨势已成，动作迅速的炒客已经在路上。

在我所在的这座二线城市，用“疯狂”来形容房价的上涨的语言频繁出现在各种媒体终端和人们的闲谈中。因为就在一年前人们还不敢相信房价会再有行情，如今却要用“疯狂”来形容，这对人们的思维是一个不小的考验。然而，仔细观察会发现，人们对此轮上涨的感觉明显不同于之前的上涨，之前的上涨很多市民喜欢为上涨找合理的理由，本次上涨却让人们闻涨色变，纷纷开始担忧：这样的疯狂将会怎样收场？

对本次房价疯涨的分析、预测和判断信息在电脑上和朋友圈里滚动刷屏，不少分析逻辑和结论撕裂，频频惊爆人们的眼球。立足于阴谋论和幻想主义的推理几乎快让普通市民心理崩溃，到底什么才是真的?哪个说法才是对的?我该怎样应对方才不被疯狂的房价战车碾碎？各种耸人听闻的信息冲击下，有房住的人也开始近乎疯狂了。我之所以开始写这篇文章，也是因为我的亲戚家人也已经按耐不住了。口头解释无效，形成文字也许能让她们冷静一下。

我们的分析先从现象入手，根据现象追寻原因，再从现象的发展演绎中推理可能的结局。我们无法给出结论，只能推测演化路径，看看能够走向哪里，或许其中就隐藏着那个结局呢？

首先，与房地产市场最为紧密的房地产金融发生的事。

证券时报报道：梳理18家a股上市银行2016半年报发现，18家银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，而2015年同期，16家银行开发贷增量为2341.04亿元，也就是说，今年上半年，房地产开发贷增量同比至少下降83.54%；2016上半年，18家个人房贷增量为1.99万亿元，2015年同期个人住房贷款增量为1.12万亿元，即2016年个人住房贷款增量同比上涨77.68%。

一边是对开发商的贷款大幅下降，一边是对个人的房屋贷款大幅上升，这一降一升耐人寻味。

第二、谁在买房。地产商喜欢告诉人们，维持房价高位的理由是刚需旺盛，那么本轮上涨是刚需推动的么？显然不是，不但不是，本轮上涨，恰恰把刚需消灭了。不是刚需没有需求了，而是刚需的需求没有实现的希望了，所以，刚需不刚了。也就是说因为居住需求而买房的比例极小。既然不是居住需求的买卖，自然只能是炒作需求或叫投资需求的买卖。而炒作需求的买卖博弈是无法达到自动均衡的，因为垄断的卖方，有形之手的第三方和作为被动的买方的最终消费者之间实力对比悬殊，被动一方无法与任何一方形成均势。在这一组博弈中，作为第三方的监管者非但没有发挥监管、仲裁的角色平抑市场，反而制造垄断环境、纵容恐慌气氛成为了卖方或与卖方一起获取垄断高价的同谋。

第三、那么具体又是哪些人在炒房呢？其一，机构。数据显示，今年二季度末，a股有1305家上市公司有投资性房地产，合计达到5951亿元。其中，投资性房地产超过100亿元的上市公司就有12家，最高的并不是房企，而是中国平安。其二，房地产中介机构，虽没有数据统计，但每次房价的上涨，中介机构都会囤积部分房源，待价而沽已成惯例和常态。其三、炒作房地产既往得利者。这些人过去二十年因房地产而起家，房地产上涨已成其为思维定式，本次上涨自然不能抵挡诱惑，也不会缺席。第四、恐惧或跟风一族。这些人是非炒房的有产一族，他们或错失了前几次的地产暴利，发誓本次要搭上快车；或担心地产上涨推升通胀，资产缩水，意图持有房产以保值财产。第五，不排除有外资推升本轮房地产泡沫，进而高位套现，戳破泡沫，诱导人民币资产贬值，配合国际金融博弈，剪国内资产羊毛的战略布置。

第四、房地产去库存效果明显。国家统计局数据，8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末再减少512万平方米。“商品房待售面积连续6个月减少，1-8月份累计减少超过3000万平方米。这个数据与前文的房地产金融数据是相互印证的。

第五、人民币缓慢贬值。此轮贬值，身边少了鼓吹换汇保值的鼓噪，外汇流出速度降低。同一时期a股依然难有起色，资金流入流出均不明显。那么，市场中庞大的投资需求的资金去了哪里，如此庞大的资金体量，除了房地产市场，没有哪个市场能够容纳得下，也就是说，房地产市场扮演了资金蓄水池的角色。这个判断同样能够从前述的房地产金融数据和库存数据中得到验证，而更为直接的验证方式就是问一问身边的亲朋，他们的资金的确变成了房子，同时也成为了银行的客户兼债务人。

第六、银行资产端的涉房贷款中，房地产开发贷比重大幅下降，而个人按揭贷比重大幅上升，一降一升中，资产质量大幅好转。因为针对个人的按揭贷款比起针对房地产商的开发贷款，那资产质量不知要好过多少倍。

上面罗列的这些现象和数据已经足够我们对眼下房地产

市场的现状作出分析，也足够让我们自己对房地产市场以后的走势预作出一个合乎逻辑的独立的判断。

下面我们从宏观的角度观察一下此轮房地产上涨的内在逻辑。

两年以来，中国经济发展遭遇到的困境是什么，根据宣传口径和我们的日常观察所得，大概可以这样表述：产能过剩，去库压力山大；全社会固定资产投资持续下滑，尤其是民间有投资断崖式下滑，影响经济结构调整与产业升级进程；地方政府债务负担沉重，改善民生引导产业升级资金缺口巨大；银行贷款不良率持续攀升，资产质量堪忧；人民币面临贬值压力，外汇储备持续减少，资本流出压力加剧。

回头我们再来看一下去年底召开的中央经济工作会为2016年圈定的经济工作五大任务。 第一，积极稳妥化解产能过剩。第二，帮助企业降低成本。第三，积极化解房地产库存。第四，扩大有效供给。第五，防范化解金融风险，主要是化解地方政府债务风险，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。

应该说，2016年的经济工作重点完全契合当下经济困境，工作着力点完全是围绕破解痼疾和难点展开的，尤其是把一个行业的工作列为国家年度经济工作重点之一，前所未有，足见该行业影响之深刻，牵扯之广泛。五大难点中，首要就是过剩产能，最为明显的就是钢铁和煤炭，钢铁和煤炭的产能过剩完全是拜房地产过热所赐，而银行不良资产的风险，多产生在这些行业，所以，说2016年经济工作五大任务，三项都与房地产有关，当不为过。多年以前，人们忧心于房地产畸形发展，担忧其拖累中国经济，曾经发出房地产绑架国民经济的警示。可悲的是，经年之后，此一说，不幸而言中。

如今，2016年度已经四过其三，经济领域里的变化已经从上述罗列的各种现象里面得到体现。产业升级和经济结构调整依然在艰难中缓步前行，唯独房地产行业一业兴旺，似烈火烹油。那么，我们从房地产大火的现状中能够读出些什么？它将引发经济领域什么样的深刻变化？更为重要的是，这种变化继续深入演进，将会是一个怎样的结局？

能够看到的最为明显的变化是，房地产库存量大幅下降，这个目标已然实现，只不过实现的方式有点叫人哭笑不得。因为，管理层原本设想通过降低税费、简化程序、放宽贷款条件鼓励有改善需求和刚性需求的人们不再等待，借着国家的政策调整积极购房。没想到房价下降、购房成本降低不足以刺激人们的实际购买行为，房子反而是在房价的疯狂上涨中卖掉的，这剧情有点狗血。如今，为居住买房的近乎绝迹，为炒房而买房的正在快乐地游戏着，房地产市场几乎变成a股市场的影子。多少人面对高不可攀的房价惊呼：实在看不懂了！然而，口诛笔伐之余，如果我们继续深入分析探讨，似乎眼下这场房地产的疯狂上涨还有着另一层不一般的积极意义。

第一个就是去库存目标已经接近实现了，开发商欠银行的钱还清了，银行的贷款方由开发商变成了居民个人，银行行长们放心了。因为开发商的贷款欠账那是说坏就坏，而个人房贷赖账，除非想回到原始生活，那几率跟跳楼差不多，否则根本不用担心。连带影响就是开发商又在积极买地，地王频出，地方政府土地财政重新充盈起来，欠银行的债务有来源还款了，干起花钱的事儿来底气足多了。有产居民把资金变成了房屋，房屋叫不动产，是不会随便乱跑的。而且一般规律是，上涨的时候跑的不多，下跌的时候一套就牢，比股票套的还结实。这些庞大的资金套在楼市里，人民银行可放心多了，再也不用担心大妈们一有风吹草动就兑换美元，给央行稳定币值的工作添乱。

当然，这只是第一阶段的工作，毕竟房价非理性上涨不利于社会稳定，不利于实体经济发展，甚至有人认为，当下社会诸多的不良现象和恶习均与房地产畸形繁荣有关，因而，为回应人民的呼声，必须采取措施稳定房价。所以，不用着急，管理层不采取措施，那是还没到时候。一旦房地产去库存达到预期目标，房价一定会被金融的、税收的、行政的、中央的、地方的综合调控措施打得满地找牙。退一万步讲，即便没有调控，市场规律终究也会发生作用。已经有报道说，北京市当期居民存款增幅为零，这是一个可怕的信息；还有，人民币国际化步伐加快，意味着可配置资产渠道拓宽，资金自然会向低处流动。国内高泡沫资产中，房地产自然首当其冲。这时候的房价下跌不会引发系统性金融风险；房子都在个人手里，这些人有钱投资但又肯定不缺钱吃饭，有饭吃就不会闹事儿，所以也不会有稳定风险。如此来看，这波次以房价上涨去库存的过程相当于是一个退而求其次的为宏观经济拆雷的经济软着陆方案。

除此之外，还可能会有一个无心插柳的效果。试想一下，房价一旦高位掉头向下，要出手是很难的，大量投资投机房屋无法变现，又没有胆量对银行赖账（昨天，两办发布失信监督管理意见，准备赖账的赶紧看一下，保准你看完之后，就没有了赖账的胆量），为减轻还贷压力，还有不久就会推出的房产税负担，房主一定会将空置屋宇寻求对外出租。出租市场供给持续增加，必然不断向下拉低租房价格，因房价高昂无力购买产权房的刚需一族的租房条件大好。租房市场大发展，各种租约形式丰富多彩起来，中长期租约产品的出现将有效降低租房居住者的不安定感；从理财角度来分析，由于非实际需求形成的高房价，其租售比严重偏低，租房将变成既经济又舒适的居住形式，租房居住将会变成改善居住条件重要的选择方向。乐观的估计一下，刚需一族以比现价买房低得多的代价租住可望不可即的豪宅将可能变为现实，那些超额的享受则是屋主补贴给你的，毋须惶恐，笑纳即可。