剧情介绍
今天跟大家聊一聊地球上关于“土地制度”的那点事儿。
大约在46亿年前，在宇宙大爆炸过去很多很多年之后，一颗蔚蓝色的星球产生了。这颗星球在宇宙中显得那么格格不入，又那么孤芳自赏。因为在这颗星球上，产生了有机体，产生了生命，产生了人类，产生了文明。
地球成就了人类，人类成就了文明。地球原本就在这里，是人类与文明赋予了地球新的内涵。
正如《人类简史》中所描述的：
人类之所以区别于动物，除了会制造和使用工具，最重要的原因是人类会“讲故事”。
在一个猩猩的种群之中，他们首领通过肢体语言和简单的叫声，可以维持种群数量在100多只的左右，无法再继续扩大下去。然而人类种群的规模早就突破了这个限制，因为人类学会了讲“故事”这个武器并让其他人也相信故事，而通过这些创造出来的，只存在于大脑之中的，原本不在地球上的“故事”，构造了部落、领地、王国以及各种各样的人类组织。同样，人类通过“讲故事”创造了各种各样的制度，用以维持组织的运行。
“土地制度”就是这些浩如烟海般繁冗复杂的制度中的一系列“故事”，毫不起眼，但却至关重要。因为，土地关乎生存。从人类祖先开始，有了土地才有了生存的空间，也才有了后面的故事。有的故事让人们相信土地是国王所有的，那便是国王所有。有的故事让人们相信土地是私人所有的，那便是私人所有。有的故事让人们相信土地是公司法人所有的，那便是公司法人所有（“公司法人”也是一个很棒的故事）。
现在的世界版图，是在第二次世界大战之后基本上确定下来的，直到如今没有太大的变化。而在那之前，现代的国际秩序还没有形成的时候，是国与国之间大秀肌肉的时间，是圈地运动的时间。谁肌肉强，谁更厉害，谁就会要争取更多的领土，于是战争不断爆发。随着领土的扩张，强大的一方也同时把自己的制度带到新的领土或占领地之上。
一个国家土地制度的形成，有其历史、政治、法律、乃至宗教等诸多方面的因素。我们在这里暂且不去探讨土地制度形成的原因，而单就当今世界各地所执行土地制度为大家做一个介绍，让大家对“土地制度”这个“故事”有一个全面的了解。如果大家未来在资产投资等方面能有所参考的话，也算是本文对大家的一点贡献吧。
从宏观法律角度来看，各地土地制度的原则都无外乎于“海洋法系”或者“大陆法系”两大法系。两种法系是根植于文化和思维方式层面的。海洋法系的文化与大陆法系的文化，说着同样的话，但理解可能是相反的。在土地的使用与拥有这两个权利上，两个法系都认为是所有权或者叫做产权，但海洋法系更加侧重使用权（往往不制定物权法，如英国美国）；而大陆法系更加侧重拥有权（通常制定物权法，如法德）。虽然对产权的理解或者侧重不同，但在实质上并未影响对于土地制度的实施。有点拗口，后面来解释。
大陆法系国家包括德国、法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等，大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要成份，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有（政府所有）、公有和私有土地处在动态变化中。
在海洋法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。
我们把地球上这些不同国家实行的土地制度分成几个派系来介绍，今天先介绍第一个派系。
（一）
首先介绍的这个派系，可以称之为“鱼和薯条系”，或者叫做“国家控制下的市场模式”。
顾名思义，这个派系的代表国家是英国，以及一些英联邦国家和地区。这种土地制度下，土地最终所有权全部归国家或国王，私人通过土地保有或批租获得土地的占有权和使用权；国家从总体上控制着土地市场。
讲到这，插个题外话，我们来区分两个概念：“英联邦”和“英联邦王国”。“英联邦”（the commonwealth of nations）是一个国际组织，由53个独立主权国家（包括属地）所组成。英联邦的元首是伊丽莎白二世女王，但这个元首（注意，英文叫head of commonwealth）只是象征性意义。而“英联邦王国”（commonwealth realm）是对世界上现存16个奉英国君主为国家元首的君主立宪制国家的专称，这些国家的国家元首同为英女王伊丽莎白二世（注意，这里是翻译的问题，虽然也叫元首，但是这里的元首的英文是“ the reigning sovereign”）。所以，“英联邦王国”是一个“共主邦联”的“国家”（a commonwealth realm is a sovereign state in which queen elizabeth ii is the reigning constitutional monarch and head of state）。这个王国里都有哪些成员呢？像加拿大，澳大利亚，新西兰，巴哈马，牙买加都在这个王国里。是不是很绕口？是的，的确很绕口。明明都是各自完全独立的国家，还要联合在一个“王国”里，共同拥戴一个君主。不过英国本身不就是一个喜欢“联合”的国家嘛，你看它的名字就叫做“联合王国”。
好，我们首先来看英国。
英国的土地制度规定：全部的土地从法律上都归英王或国家所有。“普天之下，莫非王土，”现任的英国女王是英国全国土地的唯一所有人（当然还有女王的天鹅）。个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国的土地虽然在法律上都属于英王（国家）所有，但拥有永业权的业主（什么是永业权？）实际上就是该土地的拥有者。（此处考点注意，女王的土地和女王个人的土地是不同的。）
在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权（freehold），主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。另一种是租用保有地产权，也称为租业权（leasehold），它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权通过合同或协议确定土地权利和内容．而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改。
虽然英国是一个土地私有制的国家，但是只要国家有需要，比如修路建桥盖机场，可以通过行使强制购买权来征用土地。
虽然土地权利受法律保护可以自由交易，但是土地所有者不能随意对土地进行开发。1947年英国颁布的《城乡规划法》规定了一切土地的发展权（即变更土地用途的权利）归国家所有，即所谓“土地发展权国有化”。任何土地所有人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。
在英国，只要不违反法律、土地规划或侵犯他人利益，业主可以按意愿利用和处分土地。因此，英国实质上是一个土地“私有制”国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。据英国中央统计局统计：英国公共部门所有的土地占15.4%，民间所有的土地占84.6%（含私人所有和法人所有）。英国的资产阶级革命和工业革命并未颠覆英国近千年来的封建土地制度和分配情况，三分之一的土地仍掌握在少数贵族手中，土地集中度在欧洲发达国家中明显较高。
另外，英国政府的土地规划理念重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低（类似的情况在香港也存在），尽管土地多为私人实质所有，但发展权归国家。英国政府重视保护乡村与生态环境，将英格兰一半土地划为保护区，特别是在大城市周边设置绿带，控制大城市开发规模，限制了可供开发的土地。政府轻视开发需求，40%的地区缺乏满足人口持续增长的住房规划，新开发项目要求60%来自于土地重新开发。截至2005年，英格兰已开发用地占比9.8%、住宅用地占比仅1.1%。住宅用地供给不足，导致地价大幅攀升，1963-2002年，英国住宅用地价格上涨112倍，远高于同期房价45倍的涨幅。
好了，英国先说到这里，我们紧接着来看另一个英联邦国家，加拿大。
加拿大现为英联邦成员之一，也是英联邦王国16个成员之一，奉英国女王为加拿大国家元首。加拿大的土地制度基本上是沿承了英国的土地制度，仍然保留着法律上全部土地所有权归英王所有。而从实际的土地所有或占有的角度来看，加拿大现行的土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有。
其中私人所有土地虽然比重不大，约在总面积的11%，但主要分布在南端土地肥沃的地带。全国城镇土地、优质良田和牧场等经济效益较高的土地。其余89%的公有土地中，约41%属联邦政府所有，48%属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地等。
在加拿大，尽管土地归国王所有，私人要获得王权下的土地需国王或政府的授权。然而，国王或政府的授权一旦做出，就不能随意撤回，除非授权决定中包含了可以撤回的权利。如果没有补偿，政府不能征收属于私人的动产或者不动产。如果要在没有补偿的情况下征收财产，须有明确的国会立法。
国王的虚位存在其实产生了一定的实际影响。在这个意义上，即便是私人所有的土地也不是绝对所有权，每个使用者都是女王的“佃户”。土地使用权在某些情况下会受到一定的限制，比如政府在批准土地的时候会保留对矿藏的权利。除此之外，私人对土地的使用权几乎是绝对的。在一般情况下，无论私有还是公有土地都感觉不到国王的存在。
---达尔不文
